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商业地产市场多种运营模式共存
2011-6-2 12:12:00   来源: 齐鲁网     【

丁祖昱:商业地产市场多种运营模式共存
图为克而瑞(中国)信息技术有限公司总裁 丁祖昱

    不同于各位的开发商身份,我主要做房地产行业研究,同时这段时间也在学习互联网,所以先从互联网作为一个切入点。针对美国互联网的发展历程,有人总结了四个阶段。第一阶段是雅虎,雅虎主要定位是门户,汇集有丰富的信息,中国后来的新浪、网易、搜狐都是这样的思路,受众不需要到处去逛,在一个门户里面就可以解决所有问题。
    第二个阶段是谷歌。因为网络信息量太大,一个门户网站根本无法全部涵盖,于是就出现了搜索引擎,可以帮助受众在所有网站当中找到需要的东西。
    第三个阶段是facebook。它用管理的一种方式,把人与人之间关系结合起来,今天在美国几乎所有人都用facebook来进行这种可靠的互通互联,既使互相不认识,但也可以通过很多个中间人达成联系,大家都有这样的一种关系来把互联网上的陌生人联系在一起进行交流、进行沟通。而facebook又是前面两个网站当中钱赚得最少,PE最高的这样一个东西。
    第四个阶段四是新浪微博,实际上在国外叫做Twitter。这已经变成了一个自媒体,大家在Twitter上发各种各样的东西。
    互联网的四个发展阶段和前面焦总讲的商业地产发展历程,实际上有共通之处。但是我们还发现一个情况,就是这四家网站仍然同时存在,并不是说今天Twitter出现了,谷歌就没有了,也不是说谷歌出现了雅虎没有了。特别是每个人都有各自的活法,就是四种不同的模式,一代、二代、三代、四代,既使四代比一代先进,但是一代仍然没有被淘汰掉,一代并没有说一定,当然也许有一天会被淘汰掉,但是至少现在没有被淘汰掉,活得还不错。
    所以我又回过头来想到中国,今天我们在北京、在这样的一个场合当中,我们讲到的相对来说是更先进的商业理念和商业思维。但是在中国的商业土壤当中,先进的、不先进的还会在一个相当长的时间里面共存,甚至在某种程度上来说,不先进的在中国这样一个部分区域、部分阶段当中,也许还比先进的能够赚更多钱,我相信大家都能够有这样的一个共识。我们今天能够克服诱惑,实际上很多的时候是在克服赚钱的诱惑,我们来做长期的一种商业地产的经营。如果真像温州人采用的这种商业运作模式拿一块地盖起来全部散卖掉拿回钱,这个投资回报并不小,甚至在很多区域住宅卖5000商铺卖5万的大有人在,而且也不是说每个都失败了。
    我觉得在中国商业地产发展阶段当中,可能会一二三四代长期共存,销售型的、销售加经营型的、经营型的、经营加资本型的,也可能会在相当长的阶段都会有,完全在于不同企业的操作思路或者战略选择。也许今天选择销售,过十年选择经营是一个更好的模式。然后反过头来也劝一些企业,今天没达到大学生水平,先别去做大学生的事情,你可能先从小学生干起,说不定可能慢慢地小学生到中学生,从中学生到大学生,可能会更好,就像巨人集团十多年前搞珠海的巨人大厦失败了,但是今天你说让他做十栋巨人大厦都没什么太大问题,实际上这是第一个概念。
    第二个概念实际上我想讲什么呢?我觉得今天商业地产如果有机会和互联网来做一些对接、做一些探索、做一些思考、做一些创新的话,可能会展现出一个完全不同的商业世界,就是我们今天可能讨论得还比较传统,因为什么事情和地产一讨论就变得比较传统了,但是实际上这个商业本身今天和互联网之间的结合还是比较紧密的。比如我们过去根本没看懂的淘宝,最近很多商业公司和支付宝要终止合作,这中间的商业诱惑是大家都没想到的。还有很多团购,团购实际上把今天中国的商业模式改变了很大一块,购物模式改变很大,不要说24小时在网上能生存下去,我24年都可以在网上生存下去,我永远不出家门都可以在网上生存下去,这个商业模式已经发生天翻地覆的改变了。
    那么我们今天商业地产是不是也已经和互联网对接,我说的还不是第一代,单纯做做广告、做做这些内容、做做宣传,这上面我觉得肯定有很多的发展空间和发展的机会。
    我举一个很小的例子,我这段时间就在想一件事情,我们今天做招商,能不能利用好互联网这个平台,把招商这件事情做好,为什么?今天在座的都是资深人士、专业人士,做过很多的商业,但是大家也碰到过第一次招商的困境,都碰到过,当时付过学费,也没有受过专业训练的时候,你面对的商家,商家比你老练、商家比你狡猾、商家比你更占据主动,因为商家都已经弄过好多次了,我们今天95%的商业地产的开发企业可能是第一次做招商,他都会面临第一次的这样的种种的困境,也许他会把开业做成他最重要的一个指标,什么什么时候,人人都会讲我开业就是一个重要的节点,老板可能也是以开业作为一个重要的节点,老板可能不会一上来对租金提出什么太大的要求,因为大家都知道租金可能有一个培育,那就把开业作为最主要的一个目标。
    然后大家围绕开业去做很多事情,五年之后你会发现,我当时做的很多都是做错的,一方面大概签了50%以上的屈辱合同,不平等和约,甚至有的和约一签签十多年,你改都没法改,在个过程当中你改都没法改,如果真的改那真的是血雨腥风的事情肯定要来的,这个肯定要来的。还有很多的合同被蒙蔽了,上下被蒙蔽了,各种各样的情况都会出现。
    然后大家消费者还没有认可你这个商业地产的时候,你已经匆匆忙忙地把这块地方,未来的十年的定位全部做掉了,事实上招商当中,第一次招商都是血泪史,可能第二次、第三次就完全发生大的转变了,但是这是在经验教训当中的一种转变。
    那如果今天回过头来我们重新来说,这个无论是从定位策划还是从宣传推广,在没开业前为什么不能做宣传推广,为什么不能让商业地产在没开业前,至少和商业是一个平等地位,今天还不是万科讲的商家是供应商了,大多数时候商家还是甲方呢,从某种程度上来说,特别是在开业前,商家是甲方,商家不是客户,不平等的。你们万科实际上是一直觉得要用供应商的态度去看待乙方,其实是不平等的,这种工作能不能去做?
    再加上能不能用一种更加开放式的模式来做招商?招商难道只是一个招商团队做的事情吗?难道只是几个人员做的事情吗?能不能用一种更加开放的、更加大的一种平台的模式来做招商,我觉得这当中都是很好的一种思考的课题和问题,如果真的能做起来的话,也可以解决今天很多的问题。今天大家都是高层,我想高层肯定也知道很多的黑幕、内幕的问题,今天咱们还好没有一家商家,商家当中的内幕、黑幕太多了,回扣问题。因为某一个回扣没到位,他就可以把死的说成活的、把活的说成死的,你既使和对方老板全部达成共识,最后下面一个小小的他问的开店经理,就可以把你的东西全部讲成是坏的,最后就活活可以让你开不成,可以让他这家商家进不了,绝对是这样的一个结果,看到太多了,现在报出来的只是冰山当中的小小的一角,报了几家政府想打的家乐福这种,政府如果想支持他绝对不会报他,今天要想打他这些海外品牌,要扶持民族品牌会去爆料家乐福的一些小小的东西。
    如果未来互联网平台能够和商业地产平台嫁接,公平、公正、公开的梦想也能够逐步地实现。所以我想第二个方面,我其实不是说什么结论性的东西,只是提一些建议,我觉得我们现在可以思考一些商业地产和互联网能够结合的一些点,为将来的整个的商业地产再上台阶也好,新的模式的这种演变也好,做一些前期准备。那么我们新浪商业地产也非常愿意做这方面的尝试,在座的各位大佬如果有一些项目,愿意做尝试的话,我们也可以共同来探索,共同来探索这样的一条全新的发展之路,能够抢先一步在商业地产领域,撑起互联网的这样一个翅膀,能够让大家做得更好。

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